不動産オーナーの事業承継のコツとは

財務戦略会計士の藤井です。

不動産業には他の業界とは違う独特の課題があり、それが事業承継を難しくしています。

例えば、土地が資産の保有割合の多数を占めていて、相続税の納税を困難にすることや、不動産の分割協議の際に揉めることが挙げられます。

これら特有の問題を解消しないまま相続や事業承継を迎えてしまうと、先祖代々の土地を手放すことになってしまったり、争族になってしまう恐れがあります。

そこで今回は、不動産オーナーや資産管理会社の事業承継において留意すべき点について解説していきます。

納税資金の確保

相続や事業承継において、多くの方が気にされるのが「相続税をいかに削減するか」でしょう。

しかし、こと不動産オーナーにおいては相続税の削減よりも「納税資金の確保」の方が重要であったりします。

なぜ納税資金が重要かというと、不動産オーナーの相続財産の大半は土地や建物になることが多いからですね。

仮に相続人が土地を相続したとしても、納税するのは現金になるので、仮に現金が足りなければ相続開始から10カ月以内に土地を売却しなければなりません。

不動産オーナーの多くは代々土地を守っていきたいと考えることが多く、土地の売却には否定的な方が多いです。

であるならば、相続開始の前までに相続税に対応する納税資金を確保しておく必要があります。

遺産分割

納税資金を確保できたとしても、今度は相続する予定の土地をどう相続人に配分していくかが課題となります。

相続人の一人に遺産が集中してしまうと他の相続人の不満になってしまいますし、そもそも各相続人の遺留分を侵害してしまう恐れもあります。

そこで重要になってくるのは、まず財産目録を作成して相続財産の一覧を把握すること、そして遺言書を書くことで被相続人の生前に遺産分割の取り決めを行っておくことです。

相続税の削減

相続税の削減については前述の納税資金や遺産分割との兼ね合いから考えていくことが重要です。

というのも、相続税を削減するためには基本的には現金よりも不動産で相続を迎えた方が相続税評価額が下がるので相続税も下がることになります。

しかしながら、相続財産が不動産で固まりすぎてしまうと、今度は納税資金が不足して結局不動産を売却することになってしまうので、そのバランスが重要となります。

また、相続税の削減に拘り過ぎて、時価よりも圧倒的に低い不動産を相続すると、国税庁が財産評価基本通達6項という奥の手を使って時価で相続財産を評価してくる恐れもあります。

この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

財産評価基本通達6項（総則6項）

こうならないためにも、行き過ぎた相続税の削減はリスクが伴うので注意が必要です。